地下の利用で敷地の容積率UP30～50％

都会で住まいを取得しようとすると安い順にマンション、建売、土地を購入しての注文住宅となりますが、建売の場合、敷地の分割に伴う最低敷地面積は60㎡となっていますのでここが売れ筋の面積となります。

100坪の敷地が売りにでると建売業者が買って4棟、5棟現場として販売してしまい土地の単価は高値となります。

敷地分割のできない30坪から60坪ぐらいが個人宅にしか販売できないため土地単価は安くなる傾向があります。

　賃貸併用住宅の投資効率は自宅を含めた賃料を土地と建物の取得費で割ると客観的な数字として把握できます。

　投資効率＝1年間の賃料÷（土地＋建物の取得費）

　世の中で売られている利回りは最低５％ぐらいで現金で買われる方はよろしいですが金利上昇局面の中７、８％あっても金利で3％引かれると残り5％となります。

      ※出典：住宅金融支援機構ホームページ
※ 主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）。変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません

　土地の大きさ30坪（100㎡）の場合、建蔽率60％容積率200％（160％）の時、建物は1階18坪、2階18坪、3階18坪、合計54坪が可能となりますが自宅として30坪利用したとき残り24坪を賃貸として貸すことができるのでこの分大きな土地が購入できます。

  更に地下利用が可能でしたら18坪プラスして72坪が利用可能で42坪が賃貸として成り立ちます。

これは郊外の建蔽率40％容積率80％の地域でも同様に成り立ちます。

土地の地価が200万の時、容積率160％で建物1坪得るためには土地125万+建物75万＝200万が取得基本単価となりますが地下室は容積率の緩和があるため土地83万＋建物80万＝163万と20％ほど下がります。

建物の坪当り賃料を月1万としたとき、地下のないときは12万÷200万＝6.0％ですが地下利用で12万÷163万＝7.3％と非常に有利になります。

住宅地の地価は山手線内側の文京区で300万/坪から、都下市部で100万/坪、区内西部で200万/坪、区内北部で150万/坪の目安ですが賃料は3倍差まではつかず多くても6、７割の差です。

むしろ選択順位は利回りだけでなく自宅がありますのでどこに住むかです。

住宅ローンの利用は可能です。フラット35などでは自宅部分が全体の1/2以上必要で賃貸部分の建物金額は自己資金で賄うなどのルールがあります。

そのほか金融機関によっては自宅の面積は全体の1/3以上で賃料を収入に入れてくれる等の商品を出しているところがあります。

全体の収支バランスを見て土地探しからお手伝いすることができますのでぜひご利用ください。